靠二手房，能拯救房价跌幅全国第一的昆明？

看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！

———这是正文的分割线———

通过此前的文章《昆明的二手房为什么这么难卖？》和《谁在买卖昆明二手房？》，我们大概厘清了昆明二手房难卖的原因，以及二手房市场买家与卖家当前所处的市场状态，基本上还原出了整个昆明二手房市场的现状。

今天，我们继续推出二手房观察系列（下篇），从二手房与新房的关系等维度，来解析二手房市场对于新房销售的影响。

（一）新房在成就二手房？

上周，国家统计局发布了70城6月房价变动情况数据，昆明新建商品住宅价格环比下跌0.8%，二手房价格环比下跌0.6%。

新房环比跌幅全国第一，二手房环比跌幅全国第二（仅次于牡丹江）。

已经过去的6月，也是今年以来新房和二手房价格环比首度出现双跌的月份。可见，整体的昆明市场有多难。

数据源自国家统计局/昆明楼市制图

关于6月份的市场情况，以及造成“双跌”的原因，在上周末的线下讲座中已经做了相应的分享，这里就不再赘述。

我们还是回归到今天内容的主题——新房与二手房的市场关系解析中来。其实，通过国家统计局的数据，我们从近半年的分类价格中可以看到新房与二手房市场互相作用与影响的一面。

通过统计我们可以发现，尽管6月份新房价格出现了下跌，但在今年上半年，新房价格环比还是累计上涨了2.1%。

昆明楼市/制表

其中，90㎡及以下面积涨幅最多，环比累计涨幅达2.6%。其余两个分类面积段，环比累计涨幅均为1.9%。

这说明，小户型产品对于昆明新房市场的价格支撑作用明显。

而从二手房层面看，今年上半年环比累计涨幅为2%。

其中，90-144㎡的户型环比累计涨幅最高，达2.4%；144㎡以上户型累计涨幅最小，仅上涨1.4%；剩下的90㎡及以下户型累计涨幅为2.1%。

昆明楼市/制图

从数据层面来看，二手房与新房市场在不同产品分类中，价格环比涨幅存在着明显的差异。

二手房刚改/改善户型（90-144㎡）涨幅最大，而新房则是小户型（90㎡及以下）溢价能力最强。两者结合来看，二手房市场与新房市场，在价格涨幅上存在着错位。

这种房价涨幅的错位，从实际来看，其实是销售价格错位的结果。

通常情况下，即便是同一区域相邻的新房和二手房会存在一定的差价。从现实的市场来对照，新房价格的持续上涨，所形成的购房门槛的提高，一定程度上会挤压新房的市场消费力，而二手市场相对较低的售价，则会是被挤压群体较好的需求承载。

在昆明新房市场比较坚挺的价格作用下，无疑，二手房就自然而然的成为了低总价的小户型新房产品之外，退而求其次的选择。

因此，客观上就形成昆明市场新房小户型溢价能力强，二手房刚改/改善型产品成交涨幅最大的市场现状。

从某种程度上讲，新房多多少少有着成就二手房的意味。

（二）新房市场得靠二手房支撑？

从另外一个维度来看，其实，新房市场是需要二手房来支撑的。

在之前的文章中，我们已经分析过昆明二手房难卖的原因。二手房挂牌量的增长，意味着打算卖房的人在增多，在消费需求不匹配的情况，势必会导致二手房滞销。

我们从当前昆明需求端置业的目的来看，主要还是以改善为主，无论是单纯的小换大，或是低品质换高品质，体现出的都是对于居住生活的一种追求。

图源《2020年昆明购房者行为分析报告》

其实，在上一期的文章中，我们已经提到，去年出现的新冠肺炎疫情，一定程度上加快了改善居住的迫切性。客观上，也是形成二手房挂牌量增长的一个重要原因。

对于手里有二手房，因居住需求的变化需要进行改善的群体而言，通过卖出二手房再买入新房这样的操作，在一卖一买之间，就实现了居住的升级。

由此可见，改善性需求是连接新房与二手房市场的一条纽带。

现实中，这种通过“旧换新”的置换来实现改善的做法，其实已经是普遍的选择了。

单纯从资产变现的角度看，二手房在没有实现交易的前提下，其实永远都只是资产。只有通过卖出变现，才能称之为资金。

因此，此前低价购入的房产，需要实现变现，才能转换为收益。

那么，变现的资金流向哪里呢？

基于置换新房低首付高杠杆、交易费用低、手续简单等特性，以及新房产品升级快、对于当前居住品质迎合度更高等优势，使得无论是自有资金改善，还是利用变现资金（置换）来改善，新房都会是一种普适性的较优选择。

这种占据主流的改善需求，对于新房市场来说，是一种有效的消费支撑。

说到这里，问题又来了！

在当前二手房市场变现能力弱的情况下，新房该怎么办呢？

显然，按当前的市场现状，单纯靠二手房去拯救新房市场已然不太现实。

二手房难卖，也就意味着新房的消费支撑力得不到有效补充。在需求不足的情况下，新房的销售靠什么来维持呢？

其实，这是一个偏市场化的问题。在今年6月份的房价表现中，新房与二手房的环比双跌的现实，已经给出了答案。

市场需要通过盘整来修复供需关系，并重塑消费信心。

点击阅读更多原创文章

（三）昆明市场将进一步分化

事实证明，进入盘整期的昆明市场，在“以价换量”的做法中，取得了一定的效果。

结合昆明锐理公布的数据来看，今年5月昆明成交商品住宅58.83万㎡，成交均价为15792元/㎡。

相比之下，今年6月，昆明新建商品住宅的价格虽然下跌了206元/㎡，但成交面积却微涨了1.94万㎡。

图源昆明锐理

也就是说，在6月昆明通过价格让渡，实现了销售的增长。

单纯从这个层面来看，一定程度上揭示着昆明市场还未到无可救药的程度。从经验来说，如果房地产市场达到降价都卖不动的情况，那么，这样的市场就真的危险了！

当然，伴随着昆明房地产市场拉锯盘整的到来，在某种程度上也就宣告了置业窗口期的来临。

在市场越不好，观望情绪越浓郁的当下，优胜劣汰的价值法则的凸显，必然将导致市场进一步分化。

因此，回归产品已经是市场表现出的一种趋势。

无论是新房市场，还是二手房市场，那些本身卖点不突出、产品没优势、价格还虚高的项目/房源，或将会在盘整中沦为只能依靠低价来搏市的另类；而那些真正用心做产品、具有较高的价值赋能的项目/房源，将会成为市场中大浪淘沙之后的佼佼者。

毕竟，好卖与难卖，价值才是买卖双方都看重的决定性内容。

咨询买房、加群、爆料、交流微信号：

kmwf007（地产小陈）

推荐阅读

昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【昆明楼市文锋说房 loushi0871】【昆明楼市文锋 wenfengshuofang】；云南好房研究院：公众号【云南好房】

留言美三代，点赞富一生！